Die Ära der 1970er Jahre markiert einen Wendepunkt in der deutschen Baugeschichte, an dem das Konzept des industriellen Wohnbaus seinen absoluten Höhepunkt erreichte. In diesem Kontext nahm die Firma OKAL, unter der Leitung von Otto Kreibaum, eine dominante Rolle ein. Während das Unternehmen in den 1960er Jahren durch radikale Prozessoptimierungen und die Einführung des Großtafelbaus in Holzverbundbauweise zum größten europäischen Anbieter aufstieg, brachten die massiven Produktionszahlen der 1970er Jahre spezifische bautechnische und gesundheitliche Herausforderungen mit sich. In dieser Zeit produzierte OKAL über 4.000 Häuser pro Jahr, was eine beispiellose Marktdurchdringung darstellte. Doch die Geschwindigkeit der Errichtung und die Kosteneffizienz, die diese Häuser so attraktiv machten, führten zu einer Materialwahl, die aus heutiger baubiologischer Sicht kritisch zu bewerten ist. Besonders die Verwendung von Holzschutzmitteln und Bindemitteln in den industriell gefertigten Wandelementen hat dazu geführt, dass OKAL-Häuser aus diesem Zeitraum heute oft als Problemfälle im Immobilienmarkt gelten.
Die industrielle Evolution von OKAL im Kontext der 1960er und 1970er Jahre
Um die spezifischen Merkmale eines OKAL-Fertighauses aus den 1970er Jahren zu verstehen, muss die technologische Entwicklung des Unternehmens betrachtet werden. Die Firma vollzog einen radikalen Einschnitt, als sie die Möbelproduktion einstellte und sich vollkommen dem industriellen Hausbau widmete. Der Durchbruch gelang durch die Präsentation des ersten Fertighauses auf der Bundesgartenschau in Dortmund.
Die Kostenreduktion war ein zentrales Verkaufsargument, da die Baukosten im Vergleich zum traditionellen Massivbau um 35 Prozent geringer waren. Diese Ersparnis wurde durch eine extreme Optimierung der Produktionsketten erreicht. Otto Kreibaum senior führte den Großtafelbau in Holzverbundbauweise ein, wodurch die Hausaußenwände bereits im Werk vorproduziert wurden. Diese Innovation hatte massive Auswirkungen auf die Baustelle, da die Rohbauzeit drastisch von einer Woche auf lediglich einen einzigen Tag reduziert wurde.
Im Jahr 1962 wurde ein weiteres Patent eingereicht, welches die Verbindung von Wand- und Deckenplatten direkt im Werk ermöglichte, was die Montagezeit weiter verkürzte. Diese Effizienzsteigerung führte dazu, dass bereits ein Jahr später eine Baukolonne aus nur vier Arbeitern in der Lage war, den gesamten Rohbau innerhalb eines Tages zu errichten. Diese Entwicklung ebnete den Weg für die Marktführerschaft in den 1970er Jahren, als OKAL mit über 4.000 verkauften Einheiten pro Jahr den Markt dominierte.
Materialbeschaffenheit und bautechnische Schwachstellen
Die Bauweise der 1970er Jahre bei OKAL war geprägt vom Einsatz von Holzständerwerken und großflächigen Spanplatten. Während diese Materialien eine schnelle Montage ermöglichten, sind sie heute Gegenstand intensiver Diskussionen in der Baubiologie.
Ein zentrales Problem ist die Verwendung von Bindemitteln in den Holzwerkstoffen. Die in den 1970er Jahren gängigen Spanplatten enthielten häufig Formaldehyd. Dieser Stoff ist dafür bekannt, dass er über extrem lange Zeiträume – teilweise über Jahrzehnte hinweg – kontinuierlich aus den Materialien in die Raumluft ausgasen kann. Dies beeinträchtigt die Luftqualität im Innenraum nachhaltig und kann gesundheitliche Beschwerden verursachen.
Neben den chemischen Emissionen gibt es bautechnische Mängel, die insbesondere bei älteren Modellen auftreten. Ein kritisches Thema ist die Hinterlüftung der Wandkonstruktionen. Wenn die Hinterlüftung nicht korrekt funktioniert oder über die Jahre versagt, kommt es zu einer Durchfeuchtung der Wände. Die direkte Folge dieser Feuchtigkeitsstauung ist die Entstehung eines charakteristischen Modergeruchs, der in vielen Objekten dieser Ära berichtet wird.
Der Holzschutzmittel-Skandal und die gesundheitlichen Risiken
Die 1970er Jahre waren nicht nur von einem Bauboom geprägt, sondern auch von einem bedeutenden Skandal in der Fertighausbranche, der die Industrie nachhaltig beeinflusste. Im Zentrum stand die Verwendung hochgiftiger Holzschutzmittel, um die Holzkonstruktionen vor Schädlingen und Fäulnis zu schützen.
In den Fertighäusern dieser Zeit, einschließlich der von OKAL, wurden insbesondere zwei Wirkstoffe eingesetzt:
- PCP (Pentachlorphenol)
- Lindan
Diese Chemikalien stellten sich erst im Laufe der Zeit als hochgiftig und gesundheitsschädlich heraus. Die Verwendung dieser Mittel in den tragenden und ausfüllenden Elementen der Hauswand bedeutet, dass die Schadstoffe dauerhaft im Gebäude verbleiben. Für Bewohner und potenzielle Käufer stellt dies eine ernsthafte gesundheitliche Belastung dar, da die Schadstoffe nicht einfach durch Lüften entfernt werden können.
Die Kombination aus Formaldehyd aus den Spanplatten und den toxischen Holzschutzmitteln macht Häuser aus den 1970er Jahren zu komplexen Sanierungsobjekten. Es ist wichtig zu verstehen, dass ein optisch ansprechender erster Eindruck – etwa durch frisch gestrichene Wände oder neu verlegtes Laminat – keine Aussage über die tatsächliche Schadstoffbelastung im Kern der Wandkonstruktion zulässt.
Vergleich der Marktführer und Anbieter der Ära
In den 1970er Jahren war der Markt für Fertighäuser in Deutschland stark fragmentiert, aber von einigen wenigen Giganten dominiert. OKAL und Neckermann-Streif waren die unangefochtenen Marktführer.
| Anbieter | Marktposition / Besonderheit | Produktionsvolumen (1970er) |
|---|---|---|
| OKAL | Größter europäischer Anbieter, Pionier Großtafelbau | Über 4.000 Häuser pro Jahr |
| Neckermann-Streif | Führender Versandhaus-Vertrieb | Über 3.000 Häuser pro Jahr |
| Zenker-Hausbau | Gegründet von Walter Zenker (heute Bien-Zenker) | Bedeutender Anbieter |
| POLA-Fertighaus | Gegründet von Egon Brütsch | Bedeutender Anbieter |
| Nordhaus | Gegründet von Alfred Bergstedt | Regionaler Anbieter |
| Hanse | Gegründet von Hermann Wandke | Regionaler Anbieter |
| Huf Haus | Gegründet von Franz Huf, Vertrieb u.a. über Kaufhof | Luxussegment |
| Hebel-Haus | Gegründet von Josef Hebel (heute Kampa) | Beton-Fertighausbau |
| Quelle-Fertighaus | Vertrieb über Versandhaus Quelle ab 1962 | Massenmarkt |
| MAN-Stahlhaus | Produktion Stahlfertighäuser (1948-1953) | Historischer Vorläufer |
| Hoesch-Bungalows | Markteinführung in den 1960er Jahren | Bungalow-Spezialist |
Weitere Schadstoffrisiken: Asbest und Verbundmaterialien
Neben den Holzschutzmitteln und Formaldehyd gibt es bei Fertighäusern dieser Epoche, die oft ähnliche Konstruktionsprinzipien wie OKAL oder Streif verfolgten, weitere Risiken. Ein prominentes Beispiel ist der Einsatz von Asbest.
Asbest wurde in verschiedenen Formen integriert. In manchen Fällen finden sich Asbestzementplatten an der Außenfassade. Noch problematischer ist jedoch die Verwendung von Asbestkarton, Asbestpappe oder Asbestplatten im Innenbereich, insbesondere unter dem Estrich. Es gibt Berichte, bei denen im Bodenbereich Platten mit einem Asbestgehalt von bis zu 40 Prozent (schwachgebundenes Asbest) verlegt wurden.
Die Gefahr besteht primär dann, wenn diese Materialien während einer Renovierung mechanisch bearbeitet werden. Das Entfernen von Bodenfliesen mit einem Bohrhammer oder das Aufreißen des Estrichs setzt Asbestfasern frei, die in die Raumluft gelangen und eingeatmet werden können. Dies unterstreicht die Notwendigkeit einer professionellen Schadstoffanalyse vor Beginn jeder Sanierungsmaßnahme.
Moderne Entwicklung von OKAL: Vom Problemhaus zum Nachhaltigkeitsführer
Im Gegensatz zu den problematischen Bauten der 1970er Jahre hat OKAL in den folgenden Jahrzehnten eine radikale Transformation vollzogen. Das Unternehmen entwickelte sich von einem Massenproduzenten hin zu einem Vorreiter in Sachen Energieeffizienz und Ökologie.
Die Entwicklung verlief in mehreren strategischen Schritten:
- Einführung von Energiesparheizungen: Bereits kurz nach der Übergabe der Geschäftsleitung an Otto Kreibaum junior wurde das gesamte Typen-Programm ohne Aufpreis mit Energiesparheizungen ausgestattet.
- ThermOKAL-Baukonzept: Dieses Konzept sicherte OKAL-Häusern den Niedrigenergiestandard.
- Solartechnik: OKAL war eine der ersten Fertighausfirmen, die Solaranlagen zur Brauchwasser-Erwärmung anbot, unter anderem in Kooperation mit AEG auf der Messe Constructa 1986.
- Energie-Management: Die Entwicklung eines Mini-Computers zur optimalen Regelung des Energieverbrauchs optimierte die Betriebskosten.
- Nachhaltigkeitszertifizierungen: OKAL wurde zum Pionier der DGNB-Zertifizierung (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Das Musterhaus in Wuppertal erhielt das Platin-Zertifikat, während das Haus in Mülheim-Kärlich in Silber ausgezeichnet wurde.
Zudem wurde die Lebensdauer der Häuser durch Gutachten auf mindestens 100 Jahre zertifiziert. Ein weiterer Meilenstein war die Einführung einer Standard-Raumhöhe von 2,80 Metern, was eine signifikante Verbesserung der Wohnqualität gegenüber den oft niedrigeren Decken der 1970er Jahre darstellt. Die Anerkennung durch Organisationen wie Greenpeace, die OKAL für die Forschungsstation Halley 5 am Südpol empfahl, unterstreicht den Wandel hin zu extrem robusten und ökologischen Bauweisen.
Strategien zur Sanierung und Kaufentscheidung
Für Personen, die den Kauf eines OKAL-Hauses aus den 1970er Jahren in Erwägung ziehen, ist eine fundierte Analyse unerlässlich. Die Entscheidung sollte nicht auf dem optischen Zustand basieren, da viele Mängel verborgen sind.
Die empfohlene Vorgehensweise umfasst folgende Schritte:
- Baubiologische Untersuchung: Die Beauftragung eines Baubiologiebüros für eine Raumluftmessung oder eine Gebäudemessung ist zwingend erforderlich. Nur so kann die tatsächliche Belastung durch Formaldehyd, PCP oder Lindan objektiviert werden.
- Prüfung der Hinterlüftung: Es muss untersucht werden, ob die Wandkonstruktion feucht ist und ob ein Modergeruch vorhanden ist. Eine Sanierung der Hinterlüftung ist oft notwendig, um die Substanz zu retten.
- Asbest-Screening: Vor dem Ausbau von Bodenbelägen oder Wänden muss ein Asbest-Test durchgeführt werden, um eine gefährliche Freisetzung von Fasern zu verhindern.
- Kalkulation der Sanierungskosten: Die Kosten für die Schadstoffentfernung und die energetische Ertüchtigung müssen präzise in den Kaufpreis eingerechnet werden.
Es ist jedoch möglich, diese Häuser erfolgreich zu sanieren. Erfahrungsberichte zeigen, dass durch Kernsanierungen sowohl die gesundheitlichen Risiken als auch störende Gerüche wie der Modergeruch vollständig eliminiert werden können.
Detaillierte Analyse der Sanierungsfähigkeit
Die Sanierung eines Fertighauses aus den 1970er Jahren ist ein komplexes Unterfangen, da die Schadstoffe oft tief in die tragende Struktur integriert sind. Während eine kosmetische Renovierung (Farbe, Bodenbelag) keine Wirkung auf die Schadstoffemissionen hat, kann eine Kernsanierung den Wert und die Lebensqualität massiv steigern.
Bei der Kernsanierung müssen insbesondere die folgenden Bereiche adressiert werden:
- Wandaufbau: Die Entfernung oder Versiegelung von schadstoffhaltigen Spanplatten. Wenn die Belastung durch PCP oder Lindan zu hoch ist, müssen Teile der Konstruktion ersetzt werden.
- Lüftungskonzept: Die Installation einer modernen Lüftungsanlage kann helfen, verbleibende Emissionen zu reduzieren und die Feuchtigkeit in den Wänden zu regulieren.
- Bodenaufbau: Bei nachgewiesenem Asbest unter dem Estrich ist eine fachgerechte Entfernung durch zertifizierte Unternehmen unter Einhaltung strenger Sicherheitsvorkehrungen zwingend.
- Energetische Optimierung: Da die Häuser der 1970er Jahre energetisch meist ungenügend sind, ist eine Dämmung der Außenhülle an die modernen Standards anzupassen, wobei auf diffusionsoffene Materialien zu achten ist, um neue Feuchtigkeitsprobleme zu vermeiden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass OKAL-Häuser aus den 1970er Jahren zwar aufgrund ihrer industriellen Herstellung und der damaligen Materialwahl problematisch sind, aber durch ihre solide Grundstruktur und moderne Sanierungsmethoden wieder in einen zeitgemäßen und gesunden Zustand versetzt werden können.